刚刚落幕的“两会”上，国务院总理李克强明确提出今年将全面实施营改增。“从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增”。
睿信致成分析
据睿信咨询观察，众多房地产企业已于近期启动税务筹划优化工作，在纳税人身份选择、业务性质申报、纳税时点规划等方面进行积极调整。那么在税务筹划之外，借着营改增的东风，房地产企业还能做些什么？
一、财务合规与精细化管理
增值税是“以票控税”的典型税种，一般纳税人当期应纳增值税依据“销项税额—进项税额”计算得出，对企业票据合规、财务核算要求较高，房地产企业可借此机会强化自身财务合规与精细化管理能力。
票据合规方面：进项税额抵扣需提供增值税扣税凭证，包括增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和税收缴款凭证等，未提供凭证、税务资料不全、凭证不符合法律法规要求的，将无法进行抵扣。营业税时代，房地产企业在票据管理方面外部约束力不足，存在一定程度的管理漏洞，随着增值税进项税额抵扣制度的实行，票据合规将为企业带来实质性利益，有利于强化企业财务合规性。
财务核算方面：对于多元发展、混业经营的企业，需针对不同适用税率的应税服务分别进行财务核算，财务核算不合规将无法抵扣进项税额，未分别核算将从高适用税率。分业务核算对企业财务管理提出更高要求，中小型企业可借此机会提高财务精细化管理水平，为业务拓展与管理层决策提供更充分的数据支撑。营改增政策也对企业财务核算准确性提出了更高要求，虚报业绩等财务违规行为将为企业带来巨大的税负压力。
二、业务组合优化
增值税较营业税的一大优势是避免重复征税，且对于不同行业采取差异性适用税率，鼓励行业细分与专业化发展。在此背景下，房地产企业可重新考虑非主营业务开展模式，权衡自营与外包的直接成本、应纳税额与收益，从效益最大化角度优化业务组合。
以物料运输物流业务为例，营改增后，非独立核算自营运输队的油耗、配件及正常修理费用支出等项目可以按照17%的增值税税率进行抵扣，而委托运输企业发生的运费可以按照11%的税率进行抵扣，企业可根据实际测算结果权衡营业利润与税收减免，通过非主营业务的适度外包优化业务组合、提升盈利能力。
三、资产结构调整与资产并购
除了房地产企业纳入增值税试点范围，“所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣”这一新政也将为企业资产结构调整带来新机遇。这一利好政策将减轻企业新增自持物业的购置成本，对于大中型企业，购买商业物业自持的吸引力可能提升，企业进行资产配置时可适当提高不动产配置比例。
此外，房地产行业的整合、兼并、重组等集约化的发展已成为必然趋势，仅在本周便有中海外收购中信集团物业、万科引入深圳地铁等重大事件公布。未来，增值税抵扣政策的变化将使不动产大宗交易更具诱惑力，大中型企业可伺机开展资产并购，以资本手段实现规模扩张。
睿信致成总结
对于房地产企业，营改增不仅是税务问题，更牵扯到资本运作、财务管理、业务组合及商业模式的变革。企业管理人员在查漏补缺、适应新规的同时，也可以以点带面，借营改增之东风，助力企业发展与革新。